전세 계약 만료가 다가올 때 집주인과 세입자가 계약 종료에 관해 아무 말을 하지 않으면, 자동으로 계약이 연장됩니다.
자동으로 계약이 연장되더라도 중간에 나가거나 하는 일이 발생할 수 있는데요,
묵시적 갱신 3개월 확정일자 계약 기간 월세 보증금 중개수수료 보증보험에 대해 알아보겠습니다.
묵시적 갱신이란?
묵시적 갱신(임대차 계약 자동 연장)은 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라,
임대차 계약 종료 시점까지 임대인과 임차인 모두가 계약 종료나 갱신 의사를 통보하지 않은 경우,
기존 임대차 계약이 동일 조건으로 자동 연장되는 제도를 의미합니다.
만약 집주인이나 세입자 중 어느 한쪽이라도 계약 갱신이나 조건 변경에 대한 의사를 전달했다면 묵시적 갱신이 성립하지 않습니다.
예를 들어, 계약 만기를 3개월 압두고 세입자가 집주인에게 계속 거주를 희망한다는 의사를 전달했으면, 이는 묵시적 갱신이라고 보기 어렵습니다.
이럴 때는, 갱신을 원한다는 의사를 분명하게 전달하고 재계약을 하거나, 계약갱신청구권을 이용할 수 있습니다.
묵시적 갱신 확정일자 계약 기간
묵시적 갱신이 성립되었다면, 기존에 1년을 계약했던 4년을 계약했던 상관없이 2년으로 추가됩니다.
따로 계약서를 작성할 필요도 없고, 확정일자 및 기존 등기 순위 처음 계약과 동일하게 유지됩니다.
예를 들어보겠습니다.
| 임차인: 김씨 |
| 계약 기간: 2022년 1월 1일 ~ 2024년 1월 1일 (2년) |
| 보증금: 1억 원 |
| 월세: 없음(전세) |
| 확정일자 발급일: 2022년 1월 1일 |
2023년 11월 1일까지 양측 모두 아무런 통보가 없었으므로, 묵시적 갱신 발생했다고 가정해 보겠습니다.
- 새 계약 기간: 2024년 1월 1일 ~ 2026년 1월 1일 (2년 연장)
이러면 자동으로 2026년 1월 1일까지 계약이 연장됩니다.
새 계약서를 작성하지 않으니(자동연장) 새 확정일자 발급 필요가 없죠. 즉 기존 확정일자(2022년 1월 1일) 그대로 유지됩니다.
묵시적 갱신 3개월 월세 보증금 중도해지
묵시적 갱신을 통해 계속 거주하고 있다가 언제든지 계약을 해지하고 나갈 수 있습니다.
다만 집주인에게 말하고 3개월 이후에 계약 해지가 가능한데요, 그 이유는 집주인이 세입자에게 돌려줄 보증금을 마련할 시간을 보장해기 위함입니다.
위의 예시를 계속 들어보겠습니다. 김씨가 묵시적 계약 상태로 거주하다가 갑작스럽게 집을 빼야하는 경우가 생겼습니다.
그렇다면, 김씨는 미리 집주인에게 말해주는 것이 좋겠죠.
2024년 2월 1에 집주인에게 묵시적 갱신 계약을 해지한다고 말하면, 집주인은 통지를 받은 날 3개월 뒤인, 2024년 5월 1일에 보증금을 돌려주어야 합니다.(계약 해지 효력 발생)
또한 2024년 5월 1일 이후에는 김씨는 중개보수를 낼 필요 없습니다. 이는 새로운 임차인과 임대인이 부담하면 됩니다.
만약 김씨가 월세 30만 원에 살고 있었다면 2024년 5월 1일전까지 월세는 납부해야 합니다.
그 전까지는 아직 계약해지가 되지 않았기 때문이죠.
| 상 황 | 중개수수료 부담 여부 |
|---|---|
| 묵시적 갱신 상태에서 중도 해지 | 임차인 부담 없음 |
| 새 계약서 작성 후 중도 해지 | 계약 조건에 따라 발생가능 |
묵시적 갱신 보증보험
묵시적 갱신 했을 경우 보증보험에 새로 가입해야 합니다.
주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증의 전세보증금 반환 보증 보험 약관에 따르면, 임대차 계약 기간 내 보증 효력이 유지됩니다.
묵시적 갱신은 기존의 임대차 계약이 끝나고, 새로운 계약으로 간주되기 때문이죠.
- 보증보험은 임대차 계약 기간 동안 유효합니다.
- 계약 기간이 종료되거나 묵시적 갱신이 발생하면, 보증보험은 자동 연장되지 않으며, 효력도 상실됩니다.
보증보험을 가입할 수 있는 기관은 세 곳이 있는 데, 차례로 살펴보겠습니다.
SGI 서울보증보험
SGI 서울보증보험에서는 묵시적 갱신된 계약은 일반적으로 전세금반환보증보험 가입이 어렵습니다.
다만, 갱신 전 임대차계약이 이미 SGI 서울보증의 전세금보장신용보험에 가입되어 있었던 경우에는 묵시적 갱신 시 보증보험 가입가능합니다.
또한, LTV(Loan to Value) 비율이 80% 이하인 아파트 임대차계약의 경우에도 묵시적 갱신된 계약도 보증보험 가입이 가능합니다.
HUG 전세보증보험
HUG는 묵시적 갱신된 임대차 계약에 대해서도 전세보증금 반환보증 가입을 허용합니다.
다만, 기존 계약 조건(전세금, 임차 주택 등)이 동일해야 합니다.
HF 한국주택금융공사
HF 한국주택금융공사에서도 2020년 4월 1일 이후 체결한 임대차 계약일 경우, 묵시적 갱신 시 보증보험 가입이 가능합니다.
기존 계약시 HF 한국주택금융공사를 이용해 보증 보험에 가입했다면, 임대차 계약기간이 1년 미만인 경우도 가능하니 참고하세요.
묵시적 갱신 시 임차인은 계약 기간 동안 반드시 거주해야 하나요?
묵시적 갱신 시 임차인이 확정일자를 다시 받아야 하나요?
임대차 조건(보증금, 월세 등)이 변경된 경우 새 계약서를 작성하고 확정일자 재발급을 받아야 합니다.
마무리
이번 글에서는 묵시적 갱신 3개월 확정일자 계약 기간 월세 보증금 중개수수료 보증보험에 대해 알아봤습니다.
묵시적 갱신은 세입자를 보호하기 위한 강력한 제도라고 할 수 있는데요, 특히 갱신 기간 중 언제든지 나가도 된다는 점이 특징입니다.