최우선변제금 뜻 계산 방법 기준 조건 월세 전세 차이점

전세 사기가 계속 일어나면서, 최우선변제 조건에 대해 궁금하신 분들이 많으실텐데요,

내 돈을 지키기 위해서는 꼼꼼하게 알아야 할 내용입니다.

이번 글에서는 최우선변제금 뜻 계산 방법 기준 조건 월세 전세 차이점에 대해 알아보겠습니다.

최우선변제금 뜻

최우선변제금은 주택 임대차 계약에서 소액임차인이 보증금 중 일정 금액을 다른 담보권자보다 우선적으로 변제받을 수 있는 금액을 의미합니다.

즉, 집이 경매로 넘어갔을 때 소액 보증금 임차인은 일정 금액을 먼저 보호받을 수 있는 제도입니다.

최우선변제권을 행사하기 위한 요건은 아래 3가지입니다.

조 건	내 용
(1) 소액임차인에 해당할 것	지역별로 정해진 보증금 기준 이하의 임차인을 말합니다.
(2) 대항력을 갖출 것	주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 완료하여 대항력을 확보해야 합니다.
(3) 배당요구를 할 것	주택이 경매나 공매로 매각될 경우, 집행법원에 배당요구를 해야 합니다.

아래에서 (1)~(3) 조건에 대해 알아보겠습니다.

(1) 소액임차인에 해당할 것

지역별로 정해진 보증금 기준 이하의 임차인을 말합니다.

내가 전세계약을 맺은 날짜가 아니라, 집주인이 근저당을 설정한 날짜를 기준으로 봐야 합니다.

예를 들어 보겠습니다.

내가 서울에 2021년에 2년간 7,000만 원 계약을 했습니다.

근데, 등기부등본을 보니 집주인이 2011년에 근저당을 설정해 놨습니다.(집주인의 근저당 설정 금액은 중요하지 않습니다.)

그럼 아래 빨간 테두리의 내용을 보면 되는데요,

내 보증금은 소액 보증금의 범위(7,500만 원)안에 들어오기 때문에, 집이 경매로 넘어갔을 때 2,500만 원을 받을 수 있습니다.

(2) 대항력을 갖출 것

주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 완료하여 대항력을 확보해야 합니다.

즉, 계약한 집에서 계속 거주하고 있고, 전입신고를 하면 됩니다.

거주하기로 한 날에 바로 전입신고를 하세요.

(3) 배당요구를 할 것

주택이 경매나 공매로 매각될 경우, 집행법원에 배당요구를 해야 합니다.

주택 임대차 계약에서 임차인이 거주하는 주택이 경매나 공매로 매각될 경우, 보증금을 회수하기 위해서는 권리신고 및 배당요구 절차를 진행해야 합니다.

이 절차를 통해 임차인은 매각대금에서 자신의 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있습니다.

법원에서 계약한 집이 경매로 넘어가면 법원에서 안내문을 발송할 겁니다.

그 때 작성해서 필요한 서류 준비해서 제출하면 됩니다.

최우선변제금 계산 방법

아래 예시를 보겠습니다.

2023년 8월 25일에 근저당권을 설정했습니다.(구리시라고 가정)

이 이후에 임차인이 5000만 원으로 들어왔습니다.

2023년에 근저당권이 설정되었으니, 임차인이 최우선변제권자로 모든 임차료를 돌려받기 위해서는 구리시(역과밀억제권역 및 수도권)는 보증금이 1억 4,500만 원 이하일 때 최대 4,800만 원까지 가능합니다.

즉 보증금 금액이 1억 4,500만 원 이내이기 때문에, 전입신고도 하고 제대로 살고 있다는 가정하에, 최우선변제 대상자가 됩니다.

마무리

이번 글에서는 최우선변제금 뜻 계산 방법 기준 조건 월세 전세 차이점에 대해 알아봤습니다.

집을 계약할 때, 집주인의 근저당을 확인하시고, 소액보증금의 범위 내의 금액으로 계약해 보세요.